자영업자 소상공인 월세 계약시 알아야 할 상가 임대차보호법 핵심 4가지 알아보기

 

이번 포스팅에서는 코로나 이후로 최근 비대면 중심, 1인 중심으로 자영업을 하려는 분들이 많아졌습니다. 늘어난 비대면 서비스 기반 자영업, 1인으로 운영하는 소상공인 분들이 숙지해야할 상가 임대차보호법 핵심 4가지에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 임대차기간 1년 보장

제9조 (임대차기간 등) 
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

상가임대차보호법 제9조에 따르면 1년 미만으로 계약을 해도 최소한 1년 동안은 보장을 받을 수 있습니다. 또한 임차인은 보증금을 받을 때까지 계약기간이 끝나더라도 강제 퇴거 조치를 하지 못합니다. 

 

2. 계약갱신요구권 최대 10년

위의 1번에 따르면 최소 1년은 보장 받지만, 실질적으로는 "계약갱신요구권" 으로 인해 10년 동안 계약한 상가에서 장사를 할 수 있습니다.

임대인(상가 주인)은 정당한 사유 없이는, 임차인이 계약갱신요구를 했을 경우 10년 간은 거절할 수 없습니다.

2018년 전까지만 해도 계약갱신요구를 최대 5년까지 할 수 있었지만, 2018년 10월 16일 법이 개정 되면서 10년으로 연장되었습니다. 2018년 전까지만 해도 다음과 같은 사례들이 있었습니다.

프랜차이즈 치킨집을 오픈하여 4년 동안 운영하면서 단골 확보 등 사업 확장을 해나가는 상황인데, 건물주가 재계약을 해주지 않는 케이스가 있었습니다. 심지어 건물주는 그곳에 똑같은 치킨집을 열어 이어서 하는 경우도 있었습니다. 이런 악용 사례를 막기 위해 10년까지 연장을 하게 된 것입니다.

하지만 아직까지도 이 개정된 법을 모르는 일부 임대인(상가주인)의 경우 5년이 지나기 전에 계약갱신요구를 할 때, 재계약을 하지 않겠다고 답변하는 경우도 있습니다. 이럴 때는 상가임대차보호법 제10조 ②항에 따라서 10년까지 계약을 할 수 있다고 주장할 수 있습니다.

임차인의 계약갱신요구는 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 진행해야 합니다.

제10조(계약갱신 요구 등) 
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

실질적으로 계약갱신요구권으로 인해 우리나라는 최대 10년까지만 보장된다고 할 수 있습니다.

가끔 30년 이상 운영한 가게들이 있습니다. 이런 경우는 둘 중에 하나라고 보면 됩니다. 집주인과 정말 협의가 잘 되었거나, 그 가게 건물을 소유하고 있을 가능성이 높습니다. 

 

3. 월세는 누적 및 연속 3개월 이상 밀리지 말 것

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위의 8가지는 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 여러 가지 정당한 사유입니다.

그 중 가장 중요한 것은 1번 월세 입니다. 월세가 3개월 분이 밀린다면, 상가 주인은 정당하게 계약 갱신을 거절 할 수 있습니다.

중요한 것은 연속으로 3개월 밀리는 것 뿐 아니라, 누적으로 3개월분이 밀리지 않아야 합니다.

 

4. 집주인 동의 없이 전대 하지 말 것

임대인(상가 주인)의 동의 없이 일부분을 다른 사람한테 빌려주는 행위는 계약 갱신 거절 뿐 아니라 계약 해지가 될 수 있는 중대한 위법 사항입니다.

최근 늘어난 코워킹스페이스 같은 경우 건물을 임차 하여 이를 다시 전대로 공간을 빌려주는 비즈니스 모델을 갖고 있습니다. 이런 경우 상가 주인의 동의 없이 임대차 계약을 작성할 경우 계약 해지 사유가 될 수 있으니 조심해야 합니다.

그외에도 집주인 동의 없이 샵인샵 개념으로 다른 사람에게 임차를 주는 것은 주의해야 합니다.

 

마치며

자영업자 소상공인 등이 상가 월세 계약시에는 위의 4가지 사항만 명확하게 인지하고 있다면 문제 없이 일정 기간(10년)은 해당 공간에서 사업을 운영할 수 있을 것입니다.