부동산 전세사기 안 당하는 3가지 팁 알아보기(대항력, 우선 변제권, 최우선변제권)

 

부동산 금리가 오르면서 전세사기 당한 케이스가 급격하게 늘어났습니다. 많은 분들이 피해를 보았습니다. 특히 사회취약계층은 더욱이 큰 피해를 받았습니다.

이번 포스팅에서는 최대한 부동산 전세사기를 안 당하기 위해 알아야 할 3가지 팁을 알려드리겠습니다.

 

 

1. 대항력 갖춘 임차인 되기

만약 세입자 A 와 B 가 2023년 12월 31일까지 임대차계약이 되어있다고 해봅시다. 2023년 3월 경에 집주인이 B 에서 C로 바뀌는 경우가 생겼습니다. 기존 집주인 B가 C에게 집을 판 것이죠.

원래 계약은 12월 31일까지인데 새로운 집주인 C 가 기존 세입자 A에게 상반기까지만 거주하고 7월 1일에 나가달라고 할 수 있습니다.

만약 보호 장치가 없다면 이런 일이 생길 수 있습니다. 세입자는 이런 위험에 노출되어 있고 보호 받을 수 있어야 합니다.

보호를 받을 수 있는 세입자의 권리가 바로 '대항력' 입니다. 세입자는 대항력을 갖춘 임차인이 되어야 합니다.

대항력은 특정 조건 하에 집주인이 변경되어도 계속 거주 가능한 권리를 뜻합니다.

여기서 특정 조건은 두 가지 입니다.

1️⃣ 전입신고 필수
2️⃣ 집을 점유하고 있어야 함

대항력을 갖춘 임차인이 되기 위해서는 전입신고를 하셔야 하고, 그 집에 계속 살고 있어야 합니다. 전입신고를 하지 않을 경우, 집주인이 바뀔 경우, 새로운 집주인이 나가라고 할 때 쫓겨나야 되는 상황이 올 수 있습니다.

 

 

2. 우선 변제권으로 선순위 보증금 확보

우선 변제권은 최근 일어난 전세사기에서 가장 중요한 부분입니다. 최근 일어난 전세사기 대부분이 이런 무분별한 갭투자와 금리 상승으로 인해 발생했습니다. 이럴 경우 월세나 전세에 살고 있는 집이, 경매로 넘어 갈 수 있습니다.

 

경매로 낙찰 받은 새로운 집주인이 현 세입자에게 퇴거 요청을 할 수 있습니다. 물론 위의 1번 대항력 갖춘 임차인이라면 기존 계약 기간까지 거주할 수 있는 권리가 있습니다.

하지만 거주를 하고 있더라도, 계약이 만료 된 후 납입한 임대보증금을 돌려받지 못하면 아무런 의미가 없습니다.

세입자는 먼저 1순위로 보증금을 돌려 받을 수 있어야 합니다. 대출해준 은행 등 채권자들이 변제 받으려고 줄 서 있는데, 그들보다 먼저 보증금을 돌려 받아야 자산을 지킬 수 있습니다.

 

우선 변제권을 확보하려면 기본적으로 갖춰야 할 조건이 있습니다.

1️⃣ 대항력
2️⃣ 확정일자

앞서 말했던 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 즉, 전입신고를 해야 하고, 그 집에서 살고 있어야 합니다. 추가로 확정일자를 받아야 합니다.

위의 조건이 만족되지 않는다면, 은행이 먼저 돈을 가져가고 보증금은 제대로 받지 못하는 불상사가 발생할 수 있습니다.

만약 보증금 4천만원에 월세 50만원 임대차계약을 통해 거주하고 있는데, 확정일자를 받지 않았다면, 집주인이 대출을 갖고 있는 상태에서 파산하게 되면 은행 등 선순위 채권자들 돈 다 갚아주고 남은 금액 약 100만원만 돌려 받을 수도 있는 것입니다.

그만큼 세입자는 우선 변제권, 우선으로 임대보증금을 되돌려 받을 수 있는 권리를 확보하는게 가장 중요합니다.

주민센터에서 이사 후 당일 바로 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다.

다른 것보다 다가구주택 세입자의 경우는 본인이 선순위 보증금인지 무조건 확인해보셔야 합니다.

다가구주택에 대한 정확한 개념을 알아보시려면 아래 포스팅을 읽어보세요.

 

누구나 알고 있어야 하는 주택 종류, 최근 등장한 코리빙 쉐어 하우스 임대형 기숙사

 

3. 최우선 변제권 고려한 계약 맺기

전세사기를 당한 경우를 자세히 보면 1순위 우선 변제권을 갖고 있더라도 돈을 받지 못하는 경우도 많습니다. 임대인이 고액의 세금 체납을 한 경우가 그렇습니다.

법에서 정한 최우선 변제권이라는 것이 있습니다. 특히 주거 비용을 제대로 마련하기 힘든 사회취약계층에는 무조건 필요한 제도입니다. 정식 명칭은 '소액임차인우선변제권' 입니다.

1️⃣ 서울특별시 : 1억 6천500만원 이하

2️⃣ 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 4천500만원 이하

3️⃣ 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 8천500만원 이하

4️⃣ 그 밖의 지역 : 7천500만원 이하

위의 지역 내에 해당 금액 이하인 임차인인 경우 소액임차인으로 인정을 받습니다. 이외에도 추가적인 조건을 만족해야 최우선 변제를 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

1️⃣ 대항력 (전입신고 + 거주)
2️⃣ 배당요구 / 우선권행사 신고

최우선변제권은 국가가 알아서 제공해주지 않습니다. 집이 경매를 통해 넘어갈 경우 세입자 역시 채권자가 되며, 법원에 받야할 임대보증금을 신고해야 하고, 이를 바로 배당요구라고 합니다.

 

해당 권리가 생긴다면 1️⃣ 은 5,500만원, 2️⃣ 는 4,800만원, 3️⃣ 은 2,800만원, 4️⃣ 는 2,500만원 까지 보호를 해주게 됩니다. 하지만 이 제도도 허점이 많습니다.

1️⃣ 일단 서울의 경우 1억 6천 5백만원의 보증금 중 5,500만원만 무조건 보장을 해주고, 나머지는 경매 순위에 따라 돌려 받을 수 있다는 점입니다.

2️⃣ 또한 처음 계약 할 때는 소액임차인 요건에 맞는 보증금이었으나 계약을 갱신하면서 보증금이 증가하여 소액임차인 요건에 맞지 않으면 해당 권리를 받지 못합니다.

3️⃣ 다가구주택의 경우 하나의 주택에 임차인이 여러명입니다. 다가구주택의 경우 매각금액의 절반 범위 내에서 보증금이 배당 됩니다. 예를 들면 경매를 통해 서울에 있는 다가구주택이 18억으로 매각 되었고, 20가구가 해당 다가구주택에 산다고 가정을 해봅시다.

18억 중 절반인 9억 범위 내에서 20가구가 똑같이 보증금 4,500만원을 배당받게 됩니다.

다른 주택에 거주하였으면 최우선변제권은 5,500만원이지만, 다가구주택에 거주한 것 때문에 4,500만원으로 1,000만원을 못돌려받는 상황이 되는 것입니다.

 

 

마치며

결국 집주인이 세금체납이나 과한 갭투자를 하지 않는 것이 가장 중요합니다.

그 외에는 기본적으로 전입신고와 확정일자를 받아야 하고, 본인이 선순위 보증금인지 매번 확인해야하며, 집주인이 체납 사실이 있는지 확인해야 합니다. 또한 근저당권이 잡히는지 지속적으로 확인하셔야 합니다.

특히 다가구주택을 임차할 경우는 전세나 반전세를 피하고 월세로 사는 것을 추천합니다.