주택 청약 선분양 아파트 후분양 아파트 장단점 및 차이 알아보기

이번 포스팅에서는 공공 주택, 민간 주택 청약을 할 때, 선분양 아파트, 후분양 아파트 각각의 장점과 단점에 대해 알아보고 두 개의 차이에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 선분양이란

선분양이란 완공 하기 전 분양을 하는 것을 말합니다. 잠재적 입주자에게 계약금 명목으로 돈을 받아서 건설비용을 충당하는 방식을 선분양이라고 합니다.

입주자들은 청약을 통해 계약을 하고, 계약금을 납입합니다. 시행사는 계약금을 받아, 건설비의 일부를 충당합니다. 시행사 입장에서는 이자를 주지 않아도 되는 계약금을 받아 공사비를 충당하기 때문에 이자 비용을 줄일 수 있습니다.

시행사 뜻 알아보기

선분양은 다음과 같은 장단점이 있습니다.

 

 

장점1 : 낮은 목돈 부담

먼저 목돈을 마련하는 데에 부담이 있는 경우, 선분양은 좋은 방법이 될 수 있습니다. 청약을 하게 되고, 당첨이 되어 계약금을 납입 한 후 준공 시점까지 3년 정도 소요됩니다. 즉, 잔금을 납입하는 기간이 대략 3년 정도 소요가 되는 것입니다.

따라서 목돈을 한번에 마련해야 하는 입주자 입장에서는 큰 장점이 될 수 있습니다. 계약금 10% 만 내면, 중도금 잔금의 경우 은행에서 대출을 통해 받아서 납입을 하면 되기 때문에 목돈을 한번에 마련해야 하는 부담이 매우 적어집니다.

장점2 : 상대적으로 낮은 분양가격

두번째 장점으로는 상대적으로 낮은 분양가격을 들 수 있습니다.

기존의 시행사들은 은행에게 돈을 빌려 이자 비용을 충당하면서 건설비용의 자금을 마련합니다. 하지만 이자가 없는 계약금을 가지고 건설 비용을 충당하는 선분양 케이스는 상대적으로 분양가격이 낮아질 수 있습니다.

장점3 : 높은 신규 물량 수

선분양의 경우 높은 이자 비용을 부담하는 것이 아니라, 계약금을 먼저 받고 짓는 거기 때문에 수요도 안정적으로 확인할 수 있는 등 다양한 장점이 있어 시행사 입장에서는 선호하는 구조입니다.

자기 자본이 많지 않은 영세한 중소형 시행사나 건설사도 사업에 참여할 수 있게 되고 여러 아파트나 주택을 짓게 되면서 신규 물량 공급이 많아질 수 있습니다.

입주자 입장에서는 다양한 선택지를 갖게 되는 것입니다.

 

 

단점1 : 부실 시공 및 하자 점검 어려움

첫 번째 단점으로는 부실 시공 혹은 하자를 사전에 체크하기 어렵습니다. 입주자 입장에서는 오로지 모델 하우스를 보고 선택을 해야 합니다.

하지만 모델하우스는 다양한 장식품으로 사람의 눈을 착각하게 만들 수 있습니다. 예쁜 인테리어 디자인을 통해 침대, 테이블, 조명 등을 달아놓고, 실제 공간보다는 다양한 장식품으로 해당 공간이 좋아보일 수 있게 만들수 있습니다. 또한 모델하우스는 모델하우스이고, 실제 내 집에 하자가 있을 경우, 부실시공일 경우 확인할 방법이 없습니다.

단점2 : 부도 가능성

앞에서 신규 물량이 많이 늘어나는 것을 장점이라고 했다면, 반대로 단점으로는 영세한 시행사나 시공사가 참여하게 되면서 부도 가능성이 상대적으로 높다는 점을 단점으로 여길 수 있습니다.

계약금 10% 이지만, 이는 입주자에겐 엄청 큰 돈입니다. 시행사가 자금 순환이 되지 않아 부도처리가 되면, 돈을 돌려 받지 못하게 됩니다. 입주자 입장에서는 기본적으로 주택분양보증 등이 설정되어 있는지 꼭 확인해야 합니다.

단점3 : 분양권 전매 가능

기본적으로 계약금 내고 잔금 낼 때까지 기간이 3년 정도 소요됩니다. 기간이 길기 때문에 분양권을 팔 수 있게 됩니다. 이는 입주자 상황에 따라서 장점이 될수 있고, 단점이 될 수 있는 부분입니다.

하지만 분양권 전매가 가능하기 때문에 투기가 조장 된다는 단점이 있습니다. 정부에서는 이를 인식하여 2020년 9월 부동산 투기 열풍으로 인해 분양권 전매 제한조치도 시행하였습니다.

법적으로는 아파트 등 부동산 분양권 전매 자체는 불법이 아닙니다. 대부분 민간 아파트는 현재 소유권 이전 등기완료 시까지는 분양권 전매가 금지됩니다. 하지만 일부의 경우 분양권을 불법으로 전매하는 경우도 있으니 조심해야 합니다.

 

 

2. 후분양이란

후분양이란 선시공 후 분양을 하는 것을 말합니다. 물론 완벽히 완공을 하고 나서 분양을 하는 것은 아닙니다. 평균적으로 60~80% 정도 시공을 완료 한 후 분양을 하는 것을 말합니다.

후분양은 시행사가 현금 혹은 대주단을 통해 대출을 받아 현금을 마련하여 건설비용을 충당하는 방식으로 건설을 진행합니다.


대주단 뜻 알아보기

후분양은 다음과 같은 장단점이 있습니다.

 

 

장점1 : 부실공사 예방

후분양은 어느 정도 올라간 상태, 60~80% 정도 시공이 완료된 이후에 청약 및 분양을 하는 것입니다. 선분양과 다르게 직접 하자나 부실공사를 확인할 수 있습니다.

장점2 : 브랜드 건설사 참여에 따른 낮은 부도가능성

자체적으로 60~80% 정도의 시공을 하려면 시행사 및 시공사 모두 돈이 있고 신용도가 좋아야 합니다. 자체적으로 현금을 가지고 있는 경우, 높은 신용도를 통해 대주단에게 돈을 빌릴 수 있는 경우 등, 현금을 마련하려면 모두 능력이 되어야 하고, 자금력이 좋아야 합니다.

이런 자금력을 가지고 있는 곳은 대부분 브랜드 건설사나 시행사인 경우가 많아 부도가능성도 낮습니다.

장점3 : 분양권 전매 없음

위의 선분양과 다르게 대부분의 경우 입주자는 구매를 하게 되면 바로 살아야 될 가능성이 높습니다. 이미 시공이 60~80% 완료되었기 때문에, 잔금 처리 기간이 짧습니다. 즉 실질적으로 분양권 전매를 하기 매우 어려운 구조를 갖고 있습니다.

 

 

단점1 : 목돈 부담

계약금 납입 한 후 실제 완공까지의 기간이 매우 짧기 때문에, 바로 목돈을 납입해야 하는 부담이 크게 됩니다. 입주자 입장에서는 바로 목돈이 준비되어있는 경우가 아니라면, 자금을 마련하기 어려울 수 있습니다.

단점2 : 높은 분양가격

시행사 대부분 대주단한테 대출을 받았을 가능성이 높습니다. 공사 기간이 길어지는 등 다양한 변수와 추가적인 비용이 들었을 것이고, 이런 비용들은 모두 분양가격에 녹아져 있습니다.

선분양의 경우 계약금에는 이자가 붙지 않지만, 은행 등 대주단에게 빌리는 돈은 이자가 붙습니다. 이 역시 분양가격에 녹아져 있습니다. 이런 모든 비용들을 합쳐서 상대적으로 높은 분양가격을 형성하게 됩니다.

단점3 : 낮은 신규 물량

기본적으로 브랜드가 있고, 자금력이 뛰어난 시행사가 이런 후분양 사업에 참여할 수 있습니다. 입주자 대부분이 선분양에 청약을 하는 이유가 바로 이것입니다.

대체로 후분양 청약의 경우 자금력이 있어야 하는 회사가 참여하기 때문에 신규 물량 공급이 적습니다.

 

 

3. 선분양 vs 후분양

현재 공공 영역에서도 시행사 및 시공사가 후분양을 할 수 있도록 많은 금융적, 제도적 지원을 하고 있습니다. 입주자에게 좋은 것은 당연하게도 후분양 제도입니다.

정부 차원에서도 제도적으로 입주자에게 혜택이 갈 수 있게 후분양 지원을 하고 있습니다만 여전히 선분양이 많은 상황입니다.

입주자 입장에서도 목돈을 마련하기 어려운 구조라면 여전히 선분양을 고려해야할 것입니다.

 

 

마치며

이번 포스팅에서는 공공 주택, 민간 주택 청약을 할 때, 선분양 아파트, 후분양 아파트 각각의 장점과 단점에 대해 알아보았습니다. 입주자에게는 당연히 후분양이 안전한 방법입니다. 정부차원에서 후분양으로 더 많이 공급될 수 있도록 시행사 및 시공사에게 더 많은 지원을 할 수 있도록 유도해야 한다고 봅니다.