1인 가구 청년 대학생이 알아야 할 주택 임대차보호법 핵심 팁 5가지

이번 포스팅에서는 1인 가구 청년 대학생, 직장인이 알아야 할 주택 임대차보호법 핵심 팁 5가지에 대해 알아보겠습니다. 5가지의 팁을 알고 있다면 본인 상황에 맞는 임대차계약 전략을 구성할 수 있고, 자신의 거주 환경을 안정적으로 만들어나갈 수 있습니다.

1. 보호받을 수 있는 임대차기간은 2년

먼저 1인 가구 청년, 대학생 등 세입자가 주택 계약을 할 경우 보호받을 수 있는 임대차기간은 2년 입니다.

실제로 주택임대차보호법 제 4조를 보면 다음과 같이 나와있습니다.

제4조(임대차기간 등)
①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
②임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

만약 A란 청년이 대학교 진학 후 자취를 하기 위해서 원룸 혹은 오피스텔을 계약 했습니다. 그런데 집주인 B가 몇 개월 뒤에 본인이 써야 한다고 해서 6개월만 계약을 했다고 가정해봅시다. 살다가 6개월 뒤에 B는 A에게 나가라고 할 것입니다.

A 도 학기 마무리하고 고향으로 돌아갈 생각으로 6개월 계약을 했지만, 집주변에서 인턴십을 하게 되었습니다. 또한 주변 월세 시세가 올라서 A 는 다른 곳에 집을 구하기 어렵습니다.

이럴 때 A는 집주인에게 2년 동안 살겠다고 주장할 수 있습니다.

2년이란 기간은 주택임대차보호법 제4조 1항에 의해 보호되고 있는 기간입니다.

임대인(집주인)은 6개월 계약했다고 2년 동안은 나가라고 주장할 수 없습니다. 하지만 임차인(세입자)는 6개월 계약했으면 6개월 살고 나갈 수 있는 것입니다.

👉 임대차보증금 받을 때까지는 공간 점유 가능

위의 제 4조 ② 를 보면 보증금을 받을 때까지는 해당 공간을 점유 할 수 있습니다. 최근에는 이런 경우가 많지 않지만, 집주인이 먼저 집을 비워주면 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 있습니다. 하지만 보증금을 받을 때까지는 법적으로 공간을 점유할 수 있는 것입니다.

2. 월세 계약은 최대한 1년 단위로 하기

1인 가구 청년, 대학생 등은 자취, 군대, 취업, 이직, 직장 생활 등 다양한 이유로 거주 환경이 불안정하며 유동적인 상태입니다.

월세 계약을 1년 단위로 하게 되면 다음과 같은 상황에서 대처 할 수 있습니다.

1️⃣ 1년 되기 전에 다양한 이유로 타지역으로 가게 되었을 경우

2️⃣ 취업으로 현 지역에서 오래 더 있어야 할 경우

1번 케이스의 경우 계약한 데로 1년만 살고 나가면 됩니다. 2번의 경우 계약은 1년으로 했지만, 2년까지는 살 수 있기 때문에 환경이 유동적이라면, 최대한 월세 계약은 1년 단위로 하는 것이 좋습니다.

3. 임대 만료 2개월 전 계약 갱신

집주인은 기존 세입자에게 임대 만료로 나가달라고 고지 할 수 있고, 법적으로 해당 고지가 유효한 시점이 있습니다. 세입자 입장에서도 이런 유효한 시점은 명확하게 인지하고 있어야 합니다.

주택임대차보호법 제 6조를 보면 다음과 같이 나와있습니다.

제6조(계약의 갱신) 
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
<개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
<개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

원래 2020년 개정하기 전에는 계약기간 만료전 6개월 전부터 1개월 이내에 계약에 대한 아무런 통지를 하지 않으면 자동으로 기존의 조건과 동일하게 연장된다고 보았습니다. 하지만 법이 개정되어 6개월 전부터 2개월 이내로 변경이 되었습니다.

A가 전세대출로 수도권에서 1억 3천만원 원룸을 구했습니다. 2년 뒤 전세가격이 1억 6천만원으로 올랐습니다. 집주인이 계약 만료 한 달 전에 새로운 세입자를 받겠다고 나가달라고 통지하더라도, 제 6조(계약의 갱신) ①항에 따라 전 조건이랑 동일하게 유지된다고 주장하여 더 거주 할 수 있는 것입니다.

만약 집주인이 아무 얘기가 없다면 자동으로 기존 조건과 동일하게 연장이 된다고 이해하면 됩니다.

임대인(집주인)인 경우에는 계약 만료 전 6개월 ~ 2개월 전 사이에 세입자에게 어떤 방법으로든 연락이 올 것입니다. 임대인 입장에서도 문자메시지 등을 남겨놓아야 법적 효력이 있기 때문입니다.

4. 월세는 2달 이상 밀리지 않기

아래의 제 6조 ③ 에 따르면 월세가 두 달 밀린 경우에는 자동연장을 할 수 없습니다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

임대차계약은 임대인과 임차인의 각자의 의무가 있는 계약입니다. 임차인은 임대인에게 매월 월세를 납부하는 것이 의무입니다. 2달 동안 월세가 밀린 경우는 현저하게 임차인의 의무를 위반하였다고 보기 때문에, 자동 연장에 대한 조건이 성립하지 않게 되는 것입니다.

5. 묵시적 갱신, 언제든지 계약 해지 통보 가능

세입자랑 집주인이 2년 계약을 했습니다. 2년 계약 만료 되기 전 아무 말이 없었다면, 이는 다시 2년 동안 계약이 연장되었다고 보고, 이를 '묵시적 갱신' 이라고 합니다.

제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

묵시적 갱신을 하고 나서는 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그렇다고 바로 임대보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.

묵시적 갱신 이후 3개월 정도 거주하고(2년 3개월 거주), 지방 발령으로 인해 타지역으로 이사를 갈 경우, 집주인에게 타지역으로 이사간다고 계약 해지 통보를 빨리 해야 합니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)의 ②를 보면 임대인(집주인)은 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 임대보증금을 돌려줘야 합니다.

법적으로도 임대인에게 3개월 동안의 준비 시간을 마련해주는 것입니다. 임대인도 3개월 동안 다른 세입자를 구하는 시간을 갖거나, 돌려줄 돈을 마련할 수 있게 되는 것입니다.

마치며

보호받을 수 있는 임대차기간은 2년이란 사실을 기억하고, 계약을 1년 단위로 하는 것을 권장 드립니다. 2년 이상 거주하고 싶다면 2년 계약 후 계약 만료 2개월 전 통지를 받지 않을 경우 묵시적 갱신을 이용하시면 됩니다. 물론 2달 이상 임대료는 연체하지 마셔야 합니다.