서울 집값 아파트 가격 과연 하락할까 (부동산 수요 공급)

서울은 우리나라에서 가장 큰 도시입니다. 아파트 가격 뿐 아니라 빌라 등의 집값은 어느 지역보다 비쌉니다. 이런 서울의 아파트 가격은 과연 하락할까요? 최근 기준금리가 상승하며 가격이 하락하였습니다. 이런 하락 추세가 지속 될 것인지 알아보겠습니다.

 

부동산 매매 가격이 달라지는 이유

먼저 부동산 가격이 어떤 이유로 변동이 일어나는지 알아보겠습니다. 이런 가격 변동은 서울, 부산, 대전 등 뿐 아니라 모든 지역에서도 해당 되는 부분입니다.

기본적으로 가격은 경제학에서 정의한 것처럼 수요와 공급으로 결정됩니다. 부동산도 마찬가지인데요. 부동산 매매 가격은 다음과 같은 4가지 이유로 인해 변화가 일어납니다.

1.부동산 수요가 증가하면 가격은 상승합니다.
2.부동산 공급이 감소하면 가격은 상승합니다.
3.부동산 수요가 감소하면 가격은 하락합니다.
4.부동산 공급이 증가하면 가격은 하락합니다.

부동산은 수요와 공급으로 가격이 결정됩니다. 부동산 수요와 공급에는 영향을 미치는 요인은 다음과 같습니다.

 

부동산 수요 요인

(1) 인구

인구가 증가하면 수요가 늘어나고, 인구가 감소하면 수요 역시 감소합니다.

간단하지만 인구에 대한 부분은 부동산의 특성과 연관지어 보아야 합니다. 부동산의 특성 중 지역성이란 것이 있는데요. 부동성 때문에 다른 지역과 구분되며, 그 지역만의 가격을 결정하는 특성을 뜻합니다.

즉 인구가 늘어나면서 그 지역에 대한 니즈(Needs)나 수요가 증가해야 가격에 영향을 미치게 됩니다. 인구가 늘어나도 그 지역에 대한 니즈가 줄어든다면 가격 역시 줄어들 수 밖에 없을 것입니다.

 

(2) 교통

흔히 우리가 말하는 역세권과 같이 지하철이나 역 근처의 거주지역은 수요가 높습니다.

특히 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 지하철 개통의 경우 일반적으로 3단계의 가격 상승을 보입니다.

먼저 지하철의 노선 등 계획이 발표 될 때 가격 상승이 일어나고, 착공이 되었을 때, 완성이 되었을 때 총 3번의 가격 상승이 발생합니다.

 

(3) 투기적 니즈

투기적 관점에서 부동산을 접근하는 수요가 있는 것을 투기적 니즈라고 하는데요. 예를 들면 해당 지역의 아파트 가격이 상승할 것 같아 쌀 때 구매하여 시세차익을 얻고자 하는 투자적 자본, 투기적 자본의 수요가 높아지면, 이 역시 가격에 큰 영향을 미치게 됩니다.

 

부동산 공급 요인 : 공급자의 수익성

부동산을 공급하는 공급자인 시공사, 시행사, 건설사 등은 아파트나 건축물을 건축하여 소비자들에게 분양 및 판매를 함으로써 수익을 창출합니다. 이런 공급자 관점에서 아파트를 짓고 분양을 해도 적자를 볼 것 같으면 공사에 들어가지 않아 공급이 줄어드는 요인이 됩니다.

공급 요인에 영향을 미치는 것 중에 건폐율과 용적률도 있습니다. 재개발이나 재건축 시 사업 추진 속도는 정부나 지자체에서 정해놓은 건폐율이나 용적률에 따라 큰 차이를 보입니다. 이 역시 공급자의 수익성에 큰 영향을 미치기 때문입니다.

국내의 경우는 정부나 지자체 장에 따라 건폐율과 용적률 제한이 달라져, 아파트 공급량이 달라지는 경우가 많습니다.

서울 종로구에 위치한 재개발 구역인 세운지구 같은 경우도 마찬가지입니다.

서울의 경우 박원순 시장 때는 도시재생사업으로 인해 재건축, 재개발 사업의 속도가 줄어들어 서울의 신규 아파트 공급량이 줄어들었습니다. 오세훈 시장이 재당선되면서 건폐율, 용적률 완화 등의 정책을 추진하여 다시 재건축, 재개발 사업이 활성화되기 시작했습니다.

 

서울 집값 아파트 장기적으로 하락할까?

우리나라 인구는 계속 줄어들고 있습니다. 출생률은 처참한 수준입니다.

대부분 전문가들은 2030년 혹은 2040년까지 인구의 정점을 찍고 지속적으로 감소한다고 예측하고 있습니다. 우리나라 총 인구는 줄어들 것이며, 수요가 줄어들기 때문에, 대부분 집 값이 떨어질 가능성이 높습니다.

 

서울의 수요는 계속 될까?

우리나라에 부동산처럼 수요가 높은 것이 하나 더 있습니다. 바로 교육인데요.

의대 입학, 서울대 입학 등 교육에 대한 수요는 예나 지금이나 높습니다.

1980년 대 학생수를 비교하면 현재 학생 수는 지속적으로 감소하고 있습니다. 학생 수가 감소하면 당연히 경쟁률이 떨어지며, 대학 입시는 쉬워지는 것이 어떻게 보면 당연한 것처럼 보입니다.

하지만 결과적으로 의대 경쟁률은 높아지면 높아졌지, 감소하지 않았습니다. 수요는 오히려 더 증가했습니다. 의대를 가는 것이 안전하며 많은 돈을 버는 것이 사회적으로 증명되어 쏠림 현상이 발생한 것입니다.

명문대의 수요 역시 여전히 높습니다. 과거나 현재나 의대에 대한 선호도나 수요는 여전하며, 미래 역시 큰 차이는 없을 것입니다.

 

마치며

아마 서울 아파트 집값, 부동산 가격은 인구가 줄어들더라도 서울에 사는 것이 큰 혜택이라면, 수요는 지속적으로 증가할 것입니다. 총인구는 줄더라도, 서울에 살고자 하는 수요가 늘어난다면 서울 아파트 가격은 계속 상승할 것입니다.