부동산 개발 사업에서 여러 가지 리스크와 관리 방법 (시행사, 시공사, 준공, 분양)

부동산 개발 사업은 투자 대비 높은 수익의 기회를 제공하지만, 그만큼 높은 리스크를 감당 해야 합니다. 특히 사업을 성공적으로 이끌어나가기 위해서는 리스크를 사전에 인지하며, 이에 대한 관리가 필요합니다. 부동산 개발 사업에서의 다섯 가지 주요 리스크와 관리 방안을 살펴보겠습니다.

 

 

1) 시행사 리스크

해외의 글로벌 시행사는 엄청난 자본을 기반으로 부동산 시행사 역할을 진행합니다. 하지만 국내 시행사 경우는 영세합니다.

시행사 위험은 부동산 개발 사업에서 주로 시행사의 영세성과 자금 유출 가능성에서 비롯됩니다.

시행사가 사업 목적 이외의 용도로 자금을 사용하거나 유출할 수 있는 가능성을 차단하기 위해 다양한 방법들이 사용됩니다.

만약 시행사가 여러 프로젝트의 부동산 개발을 진행하고 있다면, 금융기관 등 자금을 빌려주는 대주단 입장에서는 다른 프로젝트로 인한 현재 진행 프로젝트의 부도 위험을 막기 위해 특수목적회사(SPC)를 설립하거나 대출약정서에 다른 사업 추진 금지에 대한 조항을 넣기도 합니다.

또한 대출자금의 인출을 제한하는 조건을 약정서에 명시하고, PF 대출의 개발 사업 관련 계좌에 근질권을 설정하여, 예금 근질권의 실행을 가능하게 합니다. 그 외 부동산 프로젝트에 대한 담보 신탁을 필수적으로 요구하고 있습니다.

 

2) 토지매입 리스크

토지 매입은 사업 진행에 가장 중요한 부분 중 하나 입니다. 만약 사업을 진행하기 전에 사업에 필요한 토지 소유권을 취득하지 못한다면, 사업 자체가 진행하기 어렵습니다.

이런 토지 매입에는 여러 가지 위험이 있습니다. 예를 들면 토지 매입원가가 상승하거나, 금리 상승, 이자율 상승 등 금융 비용이 증가한다는 등 기존 계획된 자금 금액이나 짜놓았던 구조가 일치하지 않을 때 일어나는 위험 입니다.

일반적으로는 토지를 구입할 때 계약금은 선납합니다. 그 다음 본PF 가기 전 브릿지론을 통해 중도금을 넣고, 본PF 가서 남은 잔금을 납입하여 토지 계약을 진행했습니다. 일반적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 와 같이 납부합니다.

 

그런데 만약 토지 가격이 급격하게 상승하면 어떻게 될까요? 수도권의 경우 2016년부터 코로나 이전까지 아파트 가격이 급격히 상승했습니다. 아파트 가격이 오르면서 토지 가격도 상승하다보니, 입지가 좋더라도 시행사 입장에서는 수지타산 즉 시행 이익을 남기기 어려워진 것입니다.

또한 토지를 구매한 뒤 임차인을 내보내는 부분도 어렵습니다. 이를 ‘명도’라고 하는데요. 원래는 건물을 구매하여 임차인을 내보낸 뒤, 철거 및 신축하는 식으로 사업을 진행합니다. 명도 과정이 원활히 되지 않으면, 임차인들 뿐 아니라 시행사도 사업 기간이 지연되면서 큰 손해가 발생할 수 있습니다.

물론 사업성이 좋다고 인정되면 본PF 전 브릿지론으로 토지 전체를 구매하여 시행사로 소유권을 넘기기도 합니다. 하지만 최근에는 기준 금리 인상과 자재값이 상승하면서, 본 PF 진행이 이자 상승과 공사비 급등으로 안된다던가, 추가 대출이 이루어지지 않아 시행사가 사업을 진행하기 위해 브릿지론으로 구매한 토지도 공매로 넘어가는 경우가 생겼습니다.

 

3) 준공 리스크

준공 위험이란 시공사가 계약된 기간 내에 준공을 하지 못하는 경우를 의미합니다. 사실 시공사가 대기업과 같은 큰 건설사 라고 하면 이런 리스크는 덜 할 것입니다. 하지만 지역에 다세대 주택을 직접 건설하고 싶다던가, 빌라를 짓는다던가 하는 경우 이런 문제가 많이 발생합니다.

3층, 4층 정도의 다세대 주택의 규모는 대체적으로 10억에서 20억 대 사이일 것입니다. 그러다 보니 시행사, 시공사 둘 다 영세한 경우가 많습니다. 시공사도 작은 규모로 하다보니 다른데 짓다가 부도가 나거나, 시공사 대표가 건강이 악화되어 계약된 기간 내에 준공을 하지 못하는 경우가 생기게 되는 것입니다.

물론 계약서 책임 준공 확약을 통해 관리 하지만, 이 때 시공사의 신용도도 매우 중요한 요소입니다. 작은 규모이더라도 신용도가 좋은 시공사를 찾는 방법은 금융기관에 소개를 받는 것입니다. 기본적으로 사업을 진행하기 위해 자금을 빌려주는 대주단의 경우 자체적으로 갖고 있는 네트워크가 있습니다. 이를 활용하는 것도 하나의 좋은 방법입니다.

 

 

4) 분양 리스크

분양 위험은 결국 부동산 판매를 잘 할 수 있는지, 사업성 분석을 잘 하는데에 있습니다. 분양률은 시행사의 실질적인 매출과 수익을 내는지, BEP 손익분기점을 넘을 수 있는지를 판단하는 기준입니다. 손익분기점 이상의 분양률을 충족해야 시공사에게 공사 대금을 지불 할 수 있고, 대주단에게 빌렸던 차입금을 상환할 수 있고, 시행사가 진행하면서 들었던 사업비를 충당할 수 있습니다.

분양 리스크를 줄이기 위해서는 사업성 분석 할 때, 시행사가 진행하는 물건에 전문성을 가진 분양 대행사에 분양성 조사를 맡겨야 합니다. 분양 대행사도 상가 전문, 아파트 전문, 오피스텔 전문 등 각자의 전문적인 영역을 갖고 있습니다.

처음 시작하는 시행사일 경우 금액을 아끼기 위해 나름대로 조사하는 경우가 많은데, 이를 전문적으로 맡기지 않으면 향후 분양 진행에 있어 큰 위험이 생겨 수익이 아닌 큰 손해를 볼 수 있습니다. 경험이 없다면, 최대한 전문가에게 맡기시는게 좋습니다.

 

 

5) 준공 후 리스크

준공 후 위험은 대부분 분양이 다 되지 않았을 때 일어날 수 있는 리스크 입니다. 만약 준공이 완료될 때 까지 대주단에게 빌린 차입금이 상환되지 않을 경우, 대출 해준 금융기관 등은 분양이 되지 않은 “미분양 부동산” 에 대한 담보 신탁 등기로 1순위 우선 수익권을 얻게 됩니다.

금융권은 시행사의 분양가를 고려하지 않습니다. 시행사가 분양한 가격으로는 분양이 다 되지 않았기 때문에, 그것보다 더 저렴한 80% 혹은 70% 등 할인하여 일괄 매각하거나, 경매나 공매를 통해 미분양 물량을 처분하여 현금을 마련, 대출금을 회수할 것입니다.

 

 

마치며

부동산 개발사업은 높은 수익을 기대할 수 있는 동시에, 이러한 다양한 리스크가 존재하며, 리스크를 효과적으로 관리하지 못하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 정확한 사업성 검토와 전문가의 조언을 받는 것이 중요하며, 위험 관리 계획을 수립하여 사업을 안정적으로 진행하는 것이 필요합니다.