부동산 담보 대출 금리가 매매 가격에 미치는 영향 알아보기

 

미국 연준이 기준 금리를 계속 올리고 있습니다. 한국도 기준금리를 많이 올려 현재 2023년 8월 기준 부동산 담보 대출 금리는 약 4.5% 에서 5.0% 입니다. 부동산 담보 대출 금리가 부동산 매매 가격에 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

 

금리

부동산 담보 대출 금리에 대해 알아보기 위해서 ‘금리’ 라는 개념을 이해해야 합니다.

금리는 쉽게 말하면 ‘이자율’ 입니다. 현재 국내 한국은행 기준금리는 2023년 1월 13일 3.5% 로 올린 이후에 동결된 상태입니다.

한국은행의 기준금리는 한국은행에서 발행하는 단기 7일물 RP 매매 등에 사용되어 직접적으로 단기적인 금융시장에 영향을 미치게 됩니다.

 

은행권 대출 금리

대출 금리는 크게 자금조달금리, 대출기준금리, 가산금리 3가지로 분류됩니다.

쉽게 이야기하면, 자금조달관리와 대출기준금리의 차이는 곧 은행 및 금융권 입장의 순이익이라고 보시면 되고, 가산금리는 은행이 실제 운영하는데 들어가는 비용이라고 보면 됩니다.

(1) 금융기관의 순이익 = 대출기준금리 - 자금조달관리
(2) 은행 운영 비용 = 가산금리

 

 

자금조달금리

은행이 필요한 자금을 시장에서 신규로 조달할 경우 지불하는 금리를 자금조달금리라고 합니다. 은행권 등 금융기관에서 자본을 조달하기 위해 발행하는 금융채가 대표적인 예로 들 수 있습니다.

한국은행 기준금리가 상승하게 되면, 이런 자금조달금리도 올라가게 되며, 은행 등 금융권이 자본을 조달하기 위해 들어가는 비용이 높아지게 됩니다. 만약 조달금리 상승이 대출금리보다 빠르게 올라가면, 은행권 등 금융권의 이자수익의 마진폭이 줄어들게 됩니다.

 

대출기준금리

대출기준금리는 말 그대로, 대출 상품을 위해 만든 금리입니다. 위의 한국은행 기준금리와는 차이가 있습니다. 특히 변동되는 대출 금리 산정에 기준이 되는 금리입니다.

COFIX (Cost of Funds Index, 자금조달비용지수) 나, CD 금리, 금융채가 대출의 기준금리가 될 수 있습니다.

대체로 주택담보대출의 경우 COFIX 를 금리로 삼는 경우가 많으며, 신용대출의 경우는 CD금리를 기준금리로 삼는 경우가 많습니다.

 

가산금리

가산금리는 리스크프리미엄, 신용프리미엄, 유동성프리미엄, 자본비용, 업무원가, 법적 비용, 목표이익률, 가감조정 전결금리 등으로 구성됩니다.

여기서 프리미엄이란 위험에 대한 가격을 더 낸다라고 생각하면 됩니다. 신용프리미엄을 예시로 들어보면, 대출을 실행해주는 은행 입장에서 개인의 신용등급이 좋지 않다면 더 위험을 감수해야 합니다. 그렇기 때문에, 신용등급 프리미엄을 받게 됩니다. 반대로 신용등급이 좋다면, 금리 할인 혜택을 주게 되는 것입니다.

 

부동산 대출 금리 하락과 매매가격과 상승의 관계

코로나19 가 유행하기 시작하면서 금리는 지속적으로 상승해왔습니다.

하지만 코로나 이전까지만 해도 위의 표를 보면 2008년 5% 대의 기준금리가 지속적으로 하락하면서, 2020년 기준 금리는 0.5% 밖에 되지 않았고, 실제 대출금리도 2% 정도였습니다.

특히 2020년 최저금리를 찍었을 때는, 돈빌리기가 매우 쉬운 편에 속하기 때문에 부동산 가격이 상승할 수 밖에 없습니다. 만약 대출 금리가 1% 에, 주택 가격에 90% 까지 해준다면 누구나 주택을 구매할 것이고, 이는 수요 증가를 일으켜 주택 가격의 상승을 일으킬 것입니다. 물론, 정부에서도 이런 것을 알기 때문에 대출 금액에 대한 제한을 두기 위해서 LTV, DTI, DSR 등의 규제를 만들었던 것입니다.

 

부동산 대출 금리 상승과 매매가격과 하락의 관계

2023년 한국은행 기준금리가 3.5% 로 급격하게 상승하면서, 자금조달 즉 돈 빌리기가 매우 어려워졌습니다. 한국은행 기준금리가 3.5% 인거지, 대출금리는 이보다 더 높기 때문입니다.

주택을 구입하기 위해 매달 내야 할 이자가 급격하게 커졌기 때문에, 매매에 대한 수요가 줄어들게 됩니다.

또한 이미 기존에 무리하게 대출을 받거나, 변동성 주택담보대출금리를 보유하고 있는 경우 이런 급격한 기준금리가 상승으로 월별 납부할 금액이 급격하게 상승하여 버티지 못한 매물들이 시장에 나오기도 합니다. 이렇게 부동산 대출 금리가 상승하게 되면 매매가격이 하락하게 되는 결과로 나타나게 됩니다.

 

마치며

물론 건설사들 역시 자금조달이 어려워져, 수주나 건설을 포기하는 경우가 많아지게 되면 향후 몇년 뒤에는 공급이 급격하게 감소하여 다시 가격이 상승할 수 있습니다.

부동산 가격에 영향을 미치는 여러가지 요인이 있지만, 특히 가격을 결정하는 가장 큰 요인은 ‘금리’라고 볼 수 있습니다.