상가 투자에 앞서 알아야 하는 상가의 종류 (단지내 상가, 근린상가, 주상복합상가, 상가주택)

 

 

꾸준한 임대수익을 위해 부동산 투자를 하는 여러 옵션 중에 상가에 투자하는 방법이 있습니다. 이번 포스팅은 상가에 투자 하기 앞서 상가에는 어떤 종류가 있는지 알아보겠습니다.

 

1. 단지내 상가

단지 내 상가는 아파트 정문이나 후문에 위치해 있는 상가를 뜻합니다. 단지 내에 상가를 만들 수 있는 것은 ‘주택건설기준 등에 대한 규정’ 내의 제6조 2항의 복리시설과 관련된 내용 때문입니다.

기본적으로 아파트와 같은 공동주택은 준공을 위해 사업을 추진하는 과정에서 부대 시설이나 복리 시설 등의 내용을 건설 계획에 포함되어야, 아파트를 건축할 수 있습니다. 여기서 부대 시설은 주차장, 관리사무소, 공동 설비 등을 뜻하며, 복리시설은 유치원, 근린생활시설, 주민 운동 시설 등 입주민의 생활 복리를 위해 만들어진 시설을 뜻합니다.

 

물론 유치원이나, 주민 운동 시설 등과 같은 경우는 입주민과 함께 사용하는 공유의 공간이지만, 근린생활시설 등 단지 내 상가의 경우 시행사나 건설사가 추가적인 수익을 위해 상가 형태로 만들어, 아파트 분양 시 함께 상가도 분양하는 것이 일반적 입니다.

주로 소규모 업종 위주로 입점하며 부동산 중개업소나 아이들이 많은 지역이라면 태권도, 세탁소 등이 입점 합니다. 기본적으로 입주민이라는 고정 고객이 존재하기 때문에 점포 운영도 안정적 입니다.

하지만 경기 침체로 금리가 높아지면 얘기가 달라집니다. 분양을 받아 단지 내 상가에 투자한 사람들은 높은 임대 수익을 얻기 위해 임대료를 높이게 되고, 임차인들은 버티지 못하고 나가며 공실이 생기게 됩니다. 그렇다면 아파트 입주민들은 편의시설이 없어지는 것이기 때문에 불편을 느끼게 되고, 이는 아파트 브랜드 차원에서도 악영향을 미치는 요인 중 하나가 됩니다.

그리하여 최근에는 대규모 아파트 단지의 경우 단지 내 상가를 분양하지 않고, 직접 임대를 주는 경우가 많아졌습니다. 기본적으로 시행사와 건설사의 브랜드 관리가 필요해졌기 때문입니다.

럭셔리 아파트 브랜드나 좋은 브랜드로 자리매김 하기 위해서는, 입주민들에게 제공하는 편의시설도 좋아야 합니다. 그래서 상권을 빠르게 활성화시키고, 입주민들에게 차별적인 가치와 편의를 제공하기 위해 직접 임대를 주는 형태로 변화해 나가고 있습니다.

 

 

 

2. 근린생활시설 상가

근린이란 뜻은 한자로 가까울 근, 이웃 린 하여 가까운 이웃 이란 뜻을 갖고 있습니다. 근린생활시설 상가는 집 주변에(근린) 있는 생활에 필요한 시설을 제공하는 상가를 뜻합니다.

대부분 그렇다보니 아파트 주변에 상가만 모여있는 곳을 볼 수 있는데, 근린생활시설이 이런 상권에 모여있는 상가들을 뜻합니다. 상가가 많이 입점해 있는 프라자 형태인 경우도 있고, 2층에서 5층 규모의 빌라 형태로 상권이 만들어지는 경우도 있습니다. 헬스나 학원 등 소규모 혹은 중규모 업종 위주로 입점되어 있고, 지하철 역 인근 등 교통이 편리한 곳에 위치한 경우가 많습니다.

근린생활시설은 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 2개로 나누어집니다. 1종 근린생활시설은 소매점, 의원, 약국 등 정말 생활에 필요한 시설을 말하고, 2종 근린생활시설은 서점, 골프연스장, 학원 등 생활에 유용한 시설을 말합니다.

 

 

 

3. 주상복합상가

주상복합상가는 단지내 상가와 같이 주거 공간과 상업 공간이 함께 있다는 것에서 유사한 개념입니다. 하지만 단지내 상가는 건물이 명확히 분리되어 있지만, 주상복합상가는 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 있습니다. 오피스텔, 지식산업센터 등이 복합상가의 예시입니다.

대부분은 1,2,3층 까지는 상가로 이용되고, 그 위에는 주거공간으로 이루어져 있습니다. 도심지나 중심지 등에 유동인구가 많은 곳에 위치하기 때문에 1층에는 그 많은 유동인구를 대상으로 하는 커피 전문점이나 편의점이 대부분 입주되어 있습니다. 최근에는 인생네컷과 같은 형태의 셀프사진관이나 셀프스튜디오도 많이 입점되어 있습니다.

2-3층은 입주민을 위한 서비스 업종이 많이 입주해 있습니다. 예를 들면 헬스장, 피트니스, 필라테스 등과 같은 서비스 위주 업종이 입주해 있습니다.

주상복합상가는 주거를 위주로 거주하는 입주민들에게는 소음 문제, 쓰레기 문제 등 불편한 점이 많은 주거형태입니다.

 

 

 

4. 겸용주택 (상가주택)

앞에서 설명했던 근린생활시설 중에 1층, 2층은 상가로 이용되고, 3층은 주거용으로 사용되는 건물 등을 겸용주택이라고 합니다. 일반적으로는 상가주택이라고 부릅니다. 대부분 1층에는 커피 전문점, 음식점, 편의점 등을 운영하고 있습니다.

상가주택은 대부분 노후준비 목적으로 투자하는 경우가 많았습니다. 꼭대기층에 거주를 하며 1,2층은 월세를 통해 임대수익을 받아 거주와 월세를 동시에 할 수 있기 때문입니다. 또한 과거에는 주택 면적이 더 많으면 주택으로 적용하여 비과세 혜택도 있었기 때문입니다.

부동산에서 차익을 가장 많이 남길 수 있는 부분이 세금인데, 세금 구조가 2022년부터 변경되어, 주택 부분만 비과세가 인정되고 상가 부분은 양도소득세가 과세 되기 시작했습니다. 양도소득세에 큰 영향을 주는 2주택/3주택 일 경우, 장기보유특별공제를 받지 못할 경우, 세금 폭탄을 맞게 될 것입니다.

아마 이런 세무적인 변화로 인해 겸용주택에 대한 수요는 예전보다는 줄어들 것으로 보고 있습니다.

 

 

 

 

마치며

이번에는 상가를 단지내 상가, 근린생활시설상가, 주상복합상가, 상가주택으로 크게 4가지로 분류하여 각 상가의 정의와 특징에 대해 살펴보았습니다. 상가 투자를 하기 앞서, 기본적인 상가에 대한 정의를 알아두시면 부동산 투자에 대한 다양한 관점을 가질 수 있을 것입니다.