자영업자라면 점포 계약 시 꼭 알아야 할 권리금에 대한 정의 및 종류 (권리금 종류, 금액 추정, 확인방법, 주의사항, 회수방법)

코로나19 유행이 끝나며 자영업이나 장사를 다시 시작하는 경우가 많이 생겼습니다. 특히 사업이나 창업을 하게 될 때, 많은 분들이 권리금에 대해 궁금하실텐데요. 이번 포스팅에서는 권리금에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

부동산 권리금 정의 및 종류

부동산 권리금에는 크게 2가지 정의가 있습니다. 첫번째 정의는 부동산 권리금의 이론적인 정의입니다. 두번째 정의는 실질적으로 많이 쓰는 정의입니다.

부동산 권리금 기본 정의

부동산 권리금의 기본적인 정의는 부동산 권리금은 바닥권리금과 영업권리금 시설권리금을 합친 것을 의미합니다.

바닥권리금 은 좋은 위치에 있을 때 받는 권리금을 뜻합니다.

영업권리금 은 멤버십, 회원 등 단골 확보에 대한 권리금을 뜻합니다. 예를 들면 교회, 학원, 병원, 헬스장, 피트니스, 요가 등 회원 규모에 따라 금액을 산출합니다.

시설권리금 은 내부 인테리어나 장비 등 자산 및 디자인 등의 권리금을 뜻합니다.

부동산 권리금은 이론적으로는 위에서 언급한 바닥권리금과 영업권리금 그리고 시설권리금을 산출 및 합산하여 계산하는 것이 원칙입니다. 하지만 큰 규모의 회사가 아닌 이상 이러한 권리금을 산정하는 것이 쉽지 않아, 대부분이 다음에 설명할 일반적인 정의를 사용합니다.

 

 

부동산 권리금 일반적인 정의

부동산 권리금의 일반적인 정의는 1년 순수익입니다. 위에 첫번째 정의는 산출해내는 것이 복잡하고 검증하기 어렵기 때문에, 가장 중요한 1년에 정말 순수하게 얼마 버는 가에 대한 금액으로 권리금을 산정합니다.

월별 매출이 5,000만원이고 매달 나가는 비용이 4,000만원인 한 음식점에 대한 일반적인 권리금은 얼마일까요?

월별 순수익은 5,000만원 - 4,000만원 = 1,000만원입니다. 이를 연간 순수익으로 바꾸면 1억2천만원이기 때문에, 부동산 권리금은 1억 2천만원이 되는 셈입니다.

 

 

주의사항

월순수익 확인 방법

월순수익 확인에서 가장 쉬운 방법은 신용카드 매출 기록을 확인하는 것입니다. 최근 들어 대부분의 소비자들은 신용카드로 결제합니다. 신용카드 매출로 먼저 매출을 확인해야 합니다.

가끔 인수하는 점포에서 현금수입이 많다며 조금 더 높은 권리금을 요구하는 경우가 있는데, 현금수입은 확인이 되지 않으므로 믿지 않는 것이 좋습니다.

매출을 확인하면, 임대료, 원재료 등의 비용을 확인해야 합니다. 영세한 자영업자의 경우 자신의 생활비까지 비용에 넣는 경우도 있습니다만, 비용의 경우 가장 많은 비중을 차지 하는 것이 임대료, 원재료, 인건비이므로, 3가지를 중점으로 파악을 하시고 대략적인 월순수익을 추정하여 사업 계획을 해야 합니다.

정확한 월별 순수익은 쌍방 간의 협의에 따라 인허가 승계 및 인수인계를 받으면서 직접 확인하는 것이 가장 좋습니다. 해당 점포 운영에 대한 교육과 인수인계는 대략 2주에서 한달 정도 소요되는데, 정확한 사업의 향방은 직접 인수인계 및 운영을 해보며 경험할 수 밖에 없습니다.

 

 

임대인의 바닥권리금 요구

세종시 등과 같이 새롭게 상권이 형성되는 신도시의 경우 최초 입주 시 원칙적으로 권리금을 내지 않아도 되는 장점이 있습니다. 하지만 가끔가다 임대인이 최초 입주 시에 바닥 권리금을 요구하는 경우를 볼 수 있습니다. 이렇게 요구하는 임대인의 논리는 현재 상권이 활성화되지 않더라도 입지가 좋은 코너 형태에 위치해 있거나, 분양 시 아예 독점 업종을 지정해서 임차인을 받는 경우 등이 있습니다.

임차인 입장에서는 사실상 임대인에게 보증금 월세만 주면 됩니다, 또한 임대인 역시 법적으로 권리금에 관여할 수 없습니다. 하지만 반대로 규제가 없기 때문에 시행사나 건물주가 바닥권리금을 요구하는 것 역시 규제할 수 없습니다.

바닥 권리금을 주더라도 이 위치가 본인의 업종에 무조건 필요하다고 생각하는 자영업자의 경우 실제로 임대인에게 바닥권리금을 납부하는 경우도 있습니다. 하지만 실질적으로 임대인이 바닥권리금을 받는 것은 부당하기 때문에, 다른 상가를 알아보는 것이 가장 좋을 것입니다.

 

창업컨설팅 조심

물론 건전한 창업컨설팅 회사들도 있겠지만, 프랜차이즈 가입 컨설팅 명목으로 임대차계약이나 점포 계약까지 주선하는 창업컨설팅 회사들도 있습니다. 이럴 경우는 엄청난 비용의 수수료를 납부해야 하는 경우가 생깁니다.

예를 들면 직접 계약하면 권리금을 4,000만원 으로 협의해서 들어갈 수 있는 상가 및 점포라고 하면, 창업컨설팅 회사가 중간에 점포 계약까지 맡을 경우 실제 권리금은 6,000까지 부르는 경우가 생깁니다. 1,000만원은 권리금을 깎을 것을 대비 한 것이고, 나머지 1,000만원은 창업컨설팅 회사가 수수료 명목으로 가져가는 것입니다.

이런 관행은 엄연히 불법입니다. 창업컨설팅 회사들이 점포 매매 계약 중 특히 권리금 영역에서 많이 가져가는 이유가, 바로 권리금이 주로 현금으로 이루어지고 세금 신고를 잘 하지 않는 영역이기 때문입니다. 권리금은 계좌이체 등으로 돈이 오가기 때문에 돈을 벌어도 명확한 세금 추징이 타겟팅 되지 않는 이상 어렵습니다.

결국 점포를 중개하는 것 역시 공인중개사가 해야할 일이며, 공인중개사 자격이 없는 창업컨설팅 회사가 점포를 무자격으로 중개하는 것은 불법이며, 임대차 계약 중개수수료가 거래 금액의 최대 0.9%로 규정되어 있는데, 이를 초과하여 받은 수수료 역시 모두 불법입니다. 그 이상의 수수료는 모두 사기이며, 창업컨설팅은 꼭 조심하여 받아야 합니다.

 

 

시설권리금의 유효기간

시설권리금은 시간이 지날 수록 감가 됩니다. 구매한 자산 가치가 지속적으로 유지되지 않고 지속적으로 감소합니다. 일반적으로는 3년, 최대 5년에 따라 가치가 유지되는 것으로 봅니다.

인테리어를 한 카페 등의 경우 5년에서 7년이 지나면 인테리어를 다시 해야합니다. 소비자들은 5년이 지난 카페의 인테리어에 큰 매력을 느끼지 못합니다.

본인이 사업을 잘하여 권리금을 충분히 높게 받아간다면, 신도시와 같은 곳에서 새롭게 상권이 형성되는 신상권에 들어가서 사업을 하는 것이 향후 몇 년안에 매각을 고려한다면 큰 가치를 만들어낼 수 있습니다.

하지만 사업이 처음이고, 상권에 대해 잘 모르며, 리스크를 부담하기 싫으면 이미 검증된 상권에 들어가야 합니다. 만약 헬스장을 오픈한다고 했을 때, 이미 검증된 상권은 남들이 하는 마케팅 방법을 통해 회원권을 유치할 수 있지만, 신상권에 헬스장을 차릴 경우, 헬스장 사업에 대해 잘 모른다면 많은 시행착오를 겪게 될 것입니다.

 

 

마치며

과거에는 길목이 매우 중요하여 권리금에 바닥권리금이 분명 중요한 영역이었습니다. 하지만 소셜미디어와 같은 SNS 블로그 등의 발달로 외진 곳이어도 다른 매력이 있는 식당, 카페 등의 공간은 인기가 많습니다.

결국은 운영하는 사람이 누구냐에 따라 운영 철학과, 컨셉이 달라집니다. 소비자들은 운영자가 바뀌면 바뀐 것을 인지합니다. 결국은 자영업을 하고자 하는 분들은 점포 계약 시 권리금을 줘야 한다면, 그 권리금 값을 잘 할 수 있는지, 본인이 운영을 잘 할 수 있는지 판단하여 영업을 하는 것이 가장 중요합니다.