누구나 알고 있어야 하는 부동산 등기부등본 서류 보기 (등기사항전부증명서)

 

부동산의 기본적인 서류에는 지적도, 토지이용계획확인서, 토지대장, 등기사항전부증명서(등기부등본), 건축물대장 등 5가지가 있습니다. 그 중 누구나 알고 있어야 하는 가장 기본적인 부동산 등기부등본 서류에 대해 알아보겠습니다.

 

등기사항전부증명서 발급방법

부동산의 등기사항전부증명서는 오프라인인 등기소/구청, 온라인인 인터넷 총 2가지 방법으로 발급 받을 수 있습니다.

(1) 오프라인 등기소/구청

부동산 등기사항전부증명서(부동산 등기부등본) 은 기본적으로 각 지역에 위치한 등기소나 구청의 무인민원발급기에서 발급받으실 수 있습니다. 최근 카드도 가능한 경우도 있지만, 대부분 현금만 받기 때문에, 현금 1,000원을 가져가시길 바랍니다.

무인민원발급기에 가시면 “부동산등기사항전부증명서” 버튼이 보이실 건데요.

시작 > 도로명 주소/지번 주소 > 주소 입력 > 확인 > 결제 > 발급 버튼을 누르시면 쉽게 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급받으실 수 있습니다.

 

(2) 온라인 인터넷

집에 윈도우와 인터넷이 된다면 인터넷등기소에서 쉽게 발급 및 열람하실 수 있습니다. 맥을 이용하시는 분들은 이메일이나 팩스 선택을 이용해서 열람은 가능하지만, 발급은 지원하지 않습니다.

 

부동산등기부등본 발급하기

부동산 등기사항전부증명서(부동산 등기부등본) 은 열람만 할 경우 700원 수수료가 발생하며, 발급 시에는 1,000원의 수수료가 발생합니다.

인터넷 등기소 사이트에서 중앙에 보시면 부동산 등기 > 열람/발급(출력) 을 누르시면 아래와 같은 화면을 보실 수 있습니다.

간편 검색, 소재지번, 도로명 주소, 지도 등 다양한 방법으로 열람 혹은 발급할 부동산 주소를 선택할 수 있습니다.

찾아보시는 주소에 있는 건물 형태 마다 조금 헷갈릴 수 있는데요. 아파트, 오피스텔, 연립주택, 상가 등은 1개의 건물 안에 여러 개의 호수가 있어서 “집합건물” 을 선택한 후 선택하면 되지만, 일반 주택이나, 단일 상가, 다가구 주택의 경우는 호수로 나뉘어있지 않고 하나의 독립적인 건물로 등기 되어 있기 때문에 “건물” 로 선택을 해주셔야 합니다.

발급 전에는 과거 말소사항 부분까지 다 보고 싶으면 말소사항을 포함하여 발급받으시면 되고, 주민번호 공개의 경우 집주인과 계약전 계약자 내용을 확인하고 싶으신 경우 등 특별한 경우가 아니면 미공개로 설정하여 열람 및 발급받으시면 됩니다.

 

 

부동산종합증명서

부동산 등기부등본/등기사항전부증명서 처럼 아파트 및 주택 거래시 자세한 사항이 필요합니다. 하지만 명칭, 건축 상황, 소유자 상황 정도의 단순 요약본만 필요할 경우 부동산종합증명서를 다음 일사편리에서 발급받아 보실 수 있습니다.

부동산종합증명서 발급하기

 

요약이 잘 되어있는 것은 맞지만, 실제 거래에 필요한 자세한 사항은 등기사항전부증명서를 보시는 걸 추천합니다.

 

부동산 등기부등본/등기사항전부증명서 서류

부동산 등기부등본이자 등기사항전부증명서는 1번 표제부, 2번 갑구, 3번 을구, 4번 실거래가 등 4가지에 대해 나와있습니다.

(1) 표제부

표제부는 이 거래하고자 하는 부동산이 아파트일 경우 동호수가 어떻게 되는지를 확인할 수 있는 서류입니다. 사실 아파트의 경우는 명확히 동호수가 나와있기 때문에 크게 신경써야 될 부분은 아닙니다.

하지만 다세대주택과 같은 연립주택이나 빌라의 경우 동호수가 나와있지 않은 경우가 있습니다. 만약 표제부와 다르게 집주소를 명확히 표기하지 않고 거래를 하거나, 본인이 거래하고자 한 동호수를 표제부와 다르게 착각하여 부동산 계약서에 다른 호수를 넣는 경우는 돈을 돌려받지 못하고 사기를 당할 수 있습니다.

표제부에 나온 정확한 동호수를 계약서와 대조하여 동일한지 확인하고 거래를 해야 사기를 당하지 않을 수 있습니다.

 

(2) 갑구

갑은 오로지 이 부동산 소유권에 대한 부분을 기록하고 있습니다. 이 부동산이 누구껀지, 과거에는 어떤 주인이 소유하고 있었는지, 소유자가 어떻게 바뀌어있는지, 현재 소유자는 누구인지 말소사항까지 포함하여 열람 및 발급하면 다 볼 수 있습니다.

심지어 지분 관계도 볼 수 있습니다. 부부같은 경우 아파트를 50% 씩 공동 지분으로 매매하여 소유하는 경우가 있는데, 그런 지분 형태까지 다 볼 수 있습니다.

부동산 거래 및 계약할 시, 집주인이 다른 사람인 경우가 있습니다. 혹은 부동산 중개인이 대리인 형태로 계약하는 경우도 볼 수 있습니다. 집주인이 아닌 다른 사람이 계약하는지 명확히 확인해야 하며, 부동산 계약시 집주인이 나오지 않는 경우는 거래를 아예 하지 않는 것이 좋습니다. 주민번호와 성별까지 다 확인할 수 있으므로, 집주인인지 꼭 확인하고 거래해야 합니다.

잘못된 거래로 인해 많은 돈을 빚지는 것은 매우 힘든 일입니다. 최근 일어난 전세 사기 등으로 많은 사람들이 고통을 겪고 있습니다.

 

 

(3) 을구

을은 갑에 나온 소유권과 관련된 것을 제외한 모든 권한에 대해 다 을구에서 정리되어 나옵니다.

집주인이 대출을 받아 근저당권이 설정되어있다면, 누구한테 돈을 빌렸는지 을구에서 볼 수 있으며, 채권최고액도 볼 수 있습니다. 채권최고액이란 집을 담보로 은행에서 대출한 경우, 은행이 집주인에게 돈을 돌려달라고 할 수 있는 최대 금액입니다.

일반적인 경우 실제 대출 금액의 130% 인 경우가 대부분입니다. 2억원 대출을 받았으면 채권최고액은 2억 6천만원으로 표시되는 경우가 많습니다.

을구 같은 경우 부동산 경매 투자 시 기본적으로 확인해야 하는 부분입니다. 하지만 경매에서 가장 중요한 것은 유치권, 가짜 임차인 부분입니다. 경매에서는 이 2가지의 권리 분석을 제대로 하는 것이 돈을 지키며 자산을 늘릴 수 있는 방법입니다. 하지만 안타깝게도 부동산 등기부등본 서류에서 조차 이 2가지 내용은 볼 수 없습니다. 그래서 경매에서는 서류에 나타나지 않는 2가지 내용에 대한 권리분석 하는 것이 가장 중요한 팁인 것입니다.

유치권은 공사나 인테리어를 했는데, 그 공사대금을 못받아 주지 않을 때까지 유치권 행사하며 점유 하고 있는 경우를 말하며, 임차인 부분은 세입자가 보증금을 받지 못해서 나가지 않고 점유 하는 것을 말합니다. 이런 것들은 부동산등기부등본에는 나타나지 않으며 실제 현장 방문을 통해 이런 리스크를 확인해야 합니다.

 

 

(4) 실거래가

실거래가는 최근 추가된 내용입니다. 실거래가는 부동산 등기부등본이 아니더라도 앱을 통해서도 확인할 수 있습니다. 국토교통부 실거래가시스템, KB 부동산, 네이버 부동산 등의 실거래가 모두 이 해당 등기부등본과 연동되어 동일한 실거래 내용을 가지고 있습니다.

 

마치며

부동산 거래에 있어서, 부동산 등기사항전부증명서는 가장 중요한 기본적인 서류입니다. 부동산 공인중개사 분들도 꼭 거래 전에 이해관계자 분들에게 보여주는 서류이기도 합니다. 부동산 등기부등본에 어떤 내용이 담겨져 있는지 개념을 명확히 알고, 주의사항을 숙지하면 부동산 전세 사기 등을 더 조심할 수 있을 것입니다.