꼭 알아야 할 부동산 개발 이해관계자 알아보기 (시행사, 시공사, 금융기관, 신탁사 등)

 

부동산 개발을 하기 위해서는 다양한 이해관계자가 참여하게 됩니다. 시행사, 시공사 뿐 아니라 돈을 빌려주는 금융기관과 사업관련 자금을 관리해주는 신탁사 까지 다양한 참여자들이 있습니다. 이번 포스팅에서는 각자 역할이 무엇인지 알아보겠습니다.

시행사

부동산 개발에서 가장 중요하게 여겨지는 이해관계자는 시행사입니다. 시행사는 부동산 개발을 진행하는데 들어가는 모든 단계를 조율하고 사업을 진행하는 메인 주체로 활동하기 때문입니다.

시행사는 신규 프로젝트 기획, 시공, 운영, 재무조달, 토지의 사업성 및 적절성 판단, 분양, 부동산 마케팅 등 모든 단계의 개발 프로젝트 기획을 다 하기 때문에, 어떤 분들은 시행사가 가장 큰 회사 규모를 가지고 있을 것이라고 생각하기도 합니다.

 

 

물론 미국과 같은 해외의 시행사는 대부분 엄청난 자금력으로 글로벌하게 부동산을 개발하는 역할을 하기도 합니다만, 국내의 경우 대부분의 시행사가 자금력이 취약하여, 다음에 설명할 금융기관 및 대주단으로부터 자금을 조달하여 사업을 진행하게 합니다.

빌린 돈으로 토지 계약금 지불하고, 중도론을 통해 중도금을 지급하며, 본PF 들어가서 사업을 진행합니다. 영세한 시행사는 엄청난 레버리지를 일으키며, 대략 1,000% 가 넘어가는 규모 입니다.

이런 높은 레버리지로 인해, 시행사의 신규 사업 프로젝트가 성공하게 된다면 엄청난 수익을 얻게 되지만, 반대로 사업이 잘 진행되지 않다면 빚더미에 앉게 됩니다.

금융사(대주단)

앞에서 시행사가 돈을 빌리는 곳이 바로 금융기관이며, 금융사는 시행사에게 돈을 빌려줍니다. 시행사가 제출한 사업계획을 바탕으로 사업성을 판단하고 돈을 빌려줍니다.

차주 및 대주란 단어가 있는데요. 차주는 대차 계약(돈을 빌리는 계약)에서 채무자를 뜻하며, 대주는 채권자를 뜻합니다. 시행사의 사업계획을 받아서 단일 금융사에서 빌려주면 가장 좋겠지만, 금융기관 입장에서도 아무리 분양률이 높고, 사업성이 좋다고 하더라도, 혼자 사업의 모든 금액을 빌려주기는 어렵습니다. 그리하여 다양한 금융기관이 해당 시행사에게 돈을 빌려주고, 대주단을 구성합니다.

일반적인 사업 한 번 진행하는데 들어가는 비용이 몇 백억 단위입니다. 예를 들면 400억 정도 들어간다고 하면, 한 저축은행에서 사업당 인출 가능한 금액이 50억원 규모인데, 대략 8곳에서 들어오는 것입니다. 물론 저축은행 말고, 시중은행하고 증권사, 금융위기 이후부터는 상호금융까지 대주단을 구성할 수 있습니다. 모든 기관이 다 나서서 대주단을 구성하는 것은 아니고 적절하게 비중을 나누어 선순위, 중순위, 후순위 등을 구성하여 대주단에 들어옵니다.

 

금융기관에서는 주로 사람들이 사는 주거용 부동산에 대출하는 것을 좋아합니다. 많은 사람들이 아파트에 대한 수요가 높기 때문입니다. 분양을 하더라도 빌라나 아파트 같은 경우, 우리나라의 전세제도 덕분에 분양률이 원하는 손익분기점을 넘지 못하더라도, 전세를 통해 회수가 가능합니다. 오피스텔 역시 전세가 있긴 하지만, 아파트나 빌라보다는 비율이 낮기 때문에 대출에 대한 선호도가 낮습니다. 상가는 특히 미분양일 경우, 전세로도 돈을 회수하기 힘들어 시행사가 손해를 다 떠 안아야 하기 때문에 선호도가 더 낮습니다.

해당 대출은 다른 주택담보대출보다 고금리의 대출이 이루어집니다. 주택이야 명확한 담보물이 있지만, 담보물이 아직 지어지지 않아 담보가 부족하며 사업 성공에 대한 불확실성이 높아 리스크가 크기 때문입니다.

시공사

시공사는 일반적으로 건설사라고 보면 됩니다. 부동산 개발에서 중요한 역할 중 하나 입니다. 건축물이 없는 맨땅이자 토지를 나대지라고 부르는데, 토지 위해 빌라나 오피스텔 혹은 아파트든 건축물이 있어야 담보가치가 생깁니다. 대주단 입장에서는 이 시공이 완료되어야 담보가치가 생기기 때문에 확실한 담보가 생기는 것이라, 매우 중요한 부분입니다. 그래서 계약시 모든 조건에 관계없이 반드시 건축물을 준공한다는 책임준공 약정을 맺게 되며 대주단 확약이 들어갑니다.

국내의 경우 앞에서 말했던 것처럼 시행사가 영세하여 대부분 자금력이 약하며, 신용도가 낮습니다. 시공사는 시행사의 낮은 신용도를 보강하기 위해 채무인수나 연대보증, 책임분양 등의 형태로 신용보강을 제공합니다.

 

연대보증의 경우 금융위기 이후 많이 낮아졌고, 대부분은 채무인수 형태로 신용도를 보강합니다. 채무인수는 말 그대로 대주단에서 빌려준 돈이 상환이 안되었을 시, 대주단의 채권(빚)을 시공사가 인수하는 형태입니다. 최근에는 책임분양의 형태도 나타나는데요, 일정 시점에 미분양 물량의 일부분을 시공사가 책임지는 것을 말합니다.

신탁사

이런 다양한 이해 관계자들 사이에 대규모 자금과 담보가 왔다 갔다 합니다. 신뢰도 높은 중간 플랫폼이 자금과 담보를 관리해주어야 합니다. 신탁사는 이 자금과 담보를 신뢰도 있게 관리하기 위해 존재합니다.

담보권과 관련한 신탁업무와, 대출금 관리 및 집행, 사업 운영에 필요한 계좌 관리, 분양 수입금 계좌 관리 등 사업관련 자금 관리 업무 모두를 신탁회사에서 관리하게 됩니다.

 

 

SPC

부동산 개발 사업 PF 에서 관행으로 서류상 회사인 페이퍼컴퍼니(Paper Company)인 SPC(특수목적법인, Special Purpose Company)을 설립합니다.

SPC 를 만들게 된 가장 큰 이유는 시행사의 재무적 리스크 때문입니다. 만약 시행사가 여러 프로젝트를 SPC 가 아닌 법인으로 전부 진행을 하게 되었을 때 문제가 일어날 수 있습니다. 만약 A, B, C 프로젝트를 진행하는데, A 프로젝트에서 사업이 실패하며 엄청난 부채가 발생하면, B, C 프로젝트에도 엄청난 손실을 가져다 줄 수 있습니다. 이것은 시행사보다는 B, C 프로젝트에 투자한 대주단도 엄청난 손실이 발생합니다.

SPC 는 프로젝트끼리 재무적으로 영향을 미치지 않기 위해, 독립적인 재무상태를 만들기 위해 설립된 것입니다. 물론 SPC 는 이런 용도 외에도 금융사에서 특정 자산을 묶어서 증권으로 만드는 ABS(Asset-Backed Securities, 자산유동화증권)로 자금 조달하는 경우에도 쓰입니다.

 

 

마치며

이번 포스팅에서는 부동산 개발, 부동산 PF 건설 등에서 핵심적인 이해관계자가 누구인지, 각각의 역할이 무엇인지에 대해 알아보았습니다. 관련 산업이나 경제 뉴스를 읽을 때 위의 이해관계자에 대한 개념을 알면 훨씬 쉽게 이해가 될 것입니다.